Il residenziale in Italia si conferma come segmento di punta del mercato immobiliare, con un totale di 720mila abitazioni compravendute nel 2024 (+1,4% sul 2023) e stime che per il 2025 vedono una continua crescita verso 770mila compravendite annue (+7% sul 2024). Sono questi i dati emersi dal terzo Osservatorio sull’Abitare realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato durante il quarto Forum sull’abitare a Milano, in vista dell’annuale appuntamento di Rapallo. Un asset fondamentale visto che in dieci anni il mercato immobiliare residenziale italiano ha raggiunto un fatturato di 124 miliardi di euro, con un aumento del 49% e una stima prevista per il 2025 pari a 134 miliardi.

Se l’anno scorso proprio dal palco del Forum dell’abitare si denunciava l’allarme per il sostanziale blocco delle nuove iniziative immobiliari a Milano, con effetti rilevanti sui numerosi progetti di rigenerazione urbana in corso e previsti per la città, l’edizione di quest’anno punta i riflettori su una domanda in continua crescita – confermata dai dati sulle richieste di mutui (+22%) – che non è però supportata da un’offerta adeguata. «La casa in proprietà continua a essere l’obiettivo di vita principale degli italiani: non è solo un investimento (comunque vittorioso su tutti gli altri), ma è anche un pilastro fondamentale della nostra società, visto che ormai non si parla più di casa come oggetto ma è l’abitare il centro della nostra analisi», ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari aprendo i lavori. «Nonostante questi dati le 7-800mila compravendite all’anno non bastano. Dobbiamo puntare a un milione di compravendite all’anno come accade annualmente in Francia, che a differenza nostra costruisce anche quasi 80mila case popolari all’anno», afferma Breglia.

Un incremento continuo quello della domanda di abitazione (in vendita e locazione) che non trova risposte nell’offerta. Specialmente di nuove costruzioni, visto che nel 2024 sono state calcolate 58mila transazioni (-9% rispetto al 2023), una media di quasi 6 case nuove per singolo comune italiano.  «Con questi numeri è difficile soddisfare le esigenze presenti nelle città italiane – afferma Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. – Oggi ristrutturare un immobile è molto più complicato che demolirlo e ricostruirlo secondo determinati parametri». Un mercato che influenza anche quello delle compravendite degli altri immobili, con un incremento dei prezzi del 2,2% a livello italiano – usato +1,8% e nuovo +5,8% – e previsioni di nuovi aumenti fino al 5%.

Le nuove costruzioni in Italia risentono sicuramente del momento di impasse di Milano, ma soprattutto dagli

evidenti segnali di rallentamento congiunturale degli investimenti nel settore delle costruzioni, che nel 2024 è calcolato in 108 miliardi di euro (-20% rispetto al 2023) e nel 2025 un ulteriore decremento del 25% stimato rispetto all’anno scorso

Dati che risentono della mancata conferma degli incentivi per gli interventi manutenzione straordinaria (in primis il Superbonus) e la continua assenza politiche abitative e programmi di intervento di lungo periodo.

«Oggi chi si occupa di rigenerazione urbana è, a tutti gli effetti, un eroe – afferma Attilio Di Cunto, amministratore delegato di Euromilano -. Finora il successo di molti progetti è stato possibile grazie a solide partnership tra pubblico e privato. Il nostro Paese ha un grande bisogno di rigenerazione per affrontare le sfide globali che le città italiane devono affrontare: contrastare il consumo di suolo, ridurre le isole di calore e rendere le città luoghi attrattivi. Come dimostra l’esempio di Roma al Mipim, dove il sindaco Roberto Gualtieri ha parlato di una Capitale che da fanalino di coda è stata in grado di diventare un modello per il futuro a livello globale». Gli fa eco Corrado Trabacchi, partner e managing director di Orion Capital managers: «I business plan in Italia sono diventati molto elaborati e questo porta ad un allungamento dei tempi nelle operazioni, in antitesi con i cicli finanziari che si sono accorciati, che rischia di allontanare i capitali esteri. Roma ha fatto passi da gigante negli ultimi anni, dove la pubblica amministrazione ha giocato un ruolo fondamentale anche sulle politiche di rigenerazione urbana».

Per quanto riguarda la tipologia immobiliare si stima che il monolocale ricopra ancora un ruolo da protagonista nei mercati immobiliari di Bologna, Milano e Venezia, con quote superiori al 7,5 %, e aumenti il proprio peso all’interno di tutte le altre città analizzate, mediamente superiore al 4%. Bilocali e trilocali costituiscono poco più del 60% (70% nella passata rilevazione) dell’offerta complessiva presente sul mercato delle città analizzate.

«Il settore del living si conferma particolarmente resiliente, come dimostrato durante la pandemia, quando la casa ha riaffermato il proprio ruolo di bene rifugio», afferma Cinzia Lorusso, head of residential business unit value add di Investire sgr. «Negli ultimi anni è cresciuto l’interesse verso le diverse tipologie di locazione, grazie alla sua flessibilità, anche se i livelli restano ancora inferiori alla media europea. Tra le diverse asset class, il built to sell sta ottenendo ottimi risultati, soprattutto per i prodotti di fascia alta, ma parallelamente stiamo assistendo anche a un’evoluzione nello student housing, nel social housing e nel private rented sector». Quest’ultimo in particolare propone una nuova modalità dell’abitare, capace di rispondere a esigenze sempre più complesse: permanenze medie di 2-3 anni e servizi integrati in stile hotellerie.

In copertina: © Scenari Immobiliari