Diritto alla casa e sicurezza nelle città. Durante la 42ª assemblea nazionale dell’Associazione nazionale dei Comuni italiani (Anci) ospitata a Bologna, al centro del dibattito i due pilastri della vita urbana. Temi che, al di là delle appartenenze politiche, definiscono oggi la qualità dello sviluppo locale e il futuro delle comunità urbane in un contesto segnato da tensioni sociali, pressioni demografiche e trasformazioni economiche profonde.

I sindaci hanno ribadito la necessità di un Piano casa nazionale capace di affrontare in modo strutturale l’emergenza abitativa che interessa l’intero Paese, sottolineando l’urgenza di un coordinamento centrale e di risorse adeguate che finora sono mancate, lasciando le amministrazioni locali a gestire in autonomia problematiche complesse.

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Durante la plenaria dell’Anci, la sicurezza urbana è stata indicata come una priorità trasversale che “supera appartenenze politiche” e impone risposte condivise e concrete da parte di Governo ed enti territoriali.

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L’intervento del sindaco di Roma, Roberto Gualtieri, pronunciato a Bologna, si è inserito nel dibattito sulle politiche urbane con un richiamo netto alla centralità della casa nell’agenda nazionale ed europea. «Le politiche per la casa si devono fare. Quindi vogliamo risorse certe per le politiche abitative, che devono diventare una priorità delle politiche europee», ha affermato, raccogliendo l’applauso dei sindaci.

Gualtieri ha poi ampliato il quadro al prossimo bilancio dell’Unione Europea, indicando due fronti critici: «nel prossimo settennato, dal 2028 in poi, quale sarà la sua dimensione e il suo funzionamento?». Sul primo punto, Gualtieri ha osservato «un aumento, fino a 2 mila miliardi in 7 anni, ma la cifra include la necessità, dal 2028, di iniziare a rimborsare gli eurobond utilizzati per finanziare il Pnrr, decisione che costerà nei prossimi sette anni 149 miliardi». Il sindaco ha poi rivolto una seconda richiesta all’Europa: garantire una tutela chiara per le regioni in transizione. La lettera inviata dalla presidente della Commissione Europea, Ursula von der Leyen, va nella direzione giusta, ha spiegato, ma «andrebbe scritto meglio, perché il rischio è che la riduzione delle risorse ricada sostanzialmente sulle persone presenti in questa sala», ovvero gli amministratori locali.

Anche il presidente della Repubblica, Sergio Mattarella, intervenendo all’assemblea Anci, ha ribadito il ruolo fondamentale dei Comuni come «prima linea della nostra democrazia» e ha richiamato l’importanza delle politiche per la casa, che richiedono uno sforzo congiunto di programmazione tra Comuni, Regioni e Stato. Mattarella ha parlato di una “duplice segnalazione”: da un lato l’emergenza legata alle tensioni abitative, dall’altro un “bisogno fondamentale di sostegno alla natalità”, indicando che le politiche abitative sono basilari per incoraggiare nuove famiglie, favorire i giovani studenti e includere lavoratori che altrimenti rischierebbero di essere marginalizzati, richiamando una situazione che l’Italia ha già vissuto durante le migrazioni interne degli Anni ’60. Il Capo dello Stato ha auspicato un confronto costruttivo con il Governo per garantire le risorse necessarie alle amministrazioni locali e affrontare le sfide sociali emergenti, come nuove forme di disagio e povertà.

In questo quadro si inserisce il rilancio politico e progettuale del sindaco di Bologna, Matteo Lepore. «Sull’housing possiamo fare cose importanti e dobbiamo partire però dall’esperienza, non ripartire da zero. Abbiamo aree militari dismesse, case sfitte, depositi,  che sono la vera risorsa per non consumare suolo e dare un alloggio alle famiglie e ai lavoratori, ma si possono trovare anche nuovi spazi per le imprese». Un messaggio che integra l’appello generale dei sindaci: valorizzare le risorse esistenti e lo stock già presente nelle città per rispondere ai bisogni abitativi senza aprire nuovo consumo di suolo, legando abitare, impresa e qualità urbana.

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Se l’Anci ha messo a fuoco il versante politico-istituzionale, a Roma il mondo del real estate ha provato a misurarsi con le stesse sfide dal punto di vista operativo, finanziario e progettuale.

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l 2025 è infatti segnato dalla battuta d’arresto di Milano, locomotiva del settore negli ultimi anni, e dalla conclusione del Pnrr: due elementi che costringono il sistema immobiliare italiano a interrogarsi sul proprio futuro, mentre si apre una nuova stagione di politiche urbane.

Da qui ha preso avvio la seconda edizione di Platform Real Estate, organizzata da Platform e PPAN presso l’Auditorium del MAXXI di Roma, che ha riunito in due giornate investitori, sviluppatori, asset manager, rappresentanti istituzionali, progettisti, consulenti e imprese.

«Se viene meno la certezza a Milano, ne risente la reputation di tutto il sistema», così ha aperto i lavori al MAXXI Maurizio Veloccia, assessore all’Urbanistica di Roma Capitale, con un messaggio che collega la vicenda milanese alla percezione internazionale del Paese: «È evidente che ciò che è accaduto al capoluogo lombardo ha lasciato un segno sull’intero Paese. Alcuni interventi, talvolta già conclusi, sono stati rimessi in discussione: il punto di fondo è che viene meno la certezza. E se viene meno a Milano, l’onda lunga può colpire tutto il sistema».

Da qui l’impegno del Campidoglio a definire un quadro stabile anche sul fronte della rigenerazione. L’incertezza normativa si riflette anche sulla questione abitativa, che unisce il dibattito Anci e quello di Platform Real Estate. Veloccia ha fotografato la realtà della Capitale: «A Roma abbiamo un deficit di circa 70mila abitazioni nei prossimi dieci anni da colmare: se andassero tutte sul mercato libero, due terzi resterebbero invenduti perché il ceto medio oggi non può permettersele. Questa è la sfida che ci aspetta: garantire sostenibilità economica a queste operazioni, rivedendo ad esempio anche il nostro regolamento per il social housing».

Sul rapporto tra pubblico e privato si concentra l’intervento di Stefano Scalera, amministratore delegato Invimit, che porta l’esempio del programma REgenera: «La nostra missione – ha detto – è un partenariato pubblico-privato, in cui il pubblico mette gli immobili e gli investimenti, spesso ingenti. Fondamentale è il coinvolgimento della comunità locale, che ha il quadro delle necessità del territorio. Per esempio, nell’ambito di REgenera, l’ex colonia marina di Fano sarà rimessa in funzione con una parte di essa che riunirà in un’unica sede tutti i servizi della Asl, finora dislocati in 5 sedi. Inoltre, il progetto prevederà un nuovo hotel, un parcheggio e un piccolo parco di fronte ad una scuola».

Scalera insiste anche sul ruolo della regia pubblica: «Nel settore dell’immobiliare è importante puntare sulla cabina di controllo del ministero dell’Economia e delle Finanze (coordinata dal sottosegretario Lucia Albano), nata per valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico e per far lavorare i vari enti nello sviluppo del territorio».

Sulla stessa linea, ma dal lato del capitale privato, si colloca la riflessione di Emanuele Caniggia, amministratore delegato di Dea Capital: «Un dialogo efficiente tra pubblico e privato si concretizza quando si discute su cosa dobbiamo e possiamo realizzare insieme, non solo sul come. Questo vuol dire che la politica ha chiaro il quadro e la direzione che vuole imprimere allo sviluppo della società e il privato collabora con le sue competenze e caratteristiche».

Caniggia definisce con chiarezza il perimetro della rigenerazione: «Investiamo risorse – conferma – per sviluppare le città non per speculare. Rigenerazione urbana vuol dire riqualificare un intero quadrante, un quartiere di una città, migliorandone la vivibilità, i trasporti, le infrastrutture, la sicurezza. Il sinonimo di rigenerazione urbana per me è riqualificazione di un territorio».

La connessione tra politiche urbane, dati e coesione sociale è stata al centro dell’intervento di Lucia Albano. «La centralità delle città medie è il filo conduttore», ha affermato nel corso di Platform Real Estate, ricordando che il tema dell’abitare, strettamente legato al futuro delle città, «sta diventando sempre più strutturale e non più emergenziale, dunque ha bisogno, per essere affrontato, di una visione economica, politica e sociale». «I dati – ha precisato – sono fondamentali per costruire una visione del patrimonio come leva di sviluppo: dal 2015 al 2023 il costo delle case è aumentato del 48%, con una crisi che coinvolge un milione e mezzo di persone — giovani, anziani e famiglie monoparentali». Per la sottosegretaria è necessario anche «definire il concetto di affordable housing: quando l’abitare è accessibile. Se il costo della casa supera il 30% del reddito, non è più sostenibile: è da qui che occorre partire, in un lavoro congiunto tra pubblico e privato».

Dal settore immobiliare arriva un richiamo alla concretezza delle condizioni operative. «Prima di chiedersi quanto il nostro settore deve dare al pubblico, bisogna definire gli obiettivi e le regole del partenariato», ha osservato Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare. «L’interesse collettivo – ha indicato Petroni – va conciliato con le regole economiche. Oggi non esistono norme adeguate per una collaborazione efficace tra pubblico e privato: le regole urbanistiche e fiscali non dialogano né con il sistema europeo né tra i livelli amministrativi». «Le città – ha aggiunto – sono motori economici, ma stanno affrontando povertà abitativa, dinamiche demografiche e cambiamenti climatici per cui non erano pronte. Servono un piano per l’abitare, dati affidabili e scelte politiche coerenti. I nostri associati costruiscono case green e posti letto, ma la politica deve creare le condizioni e stimolare il capitale con incentivi fiscali».

Sul fronte ambientale, Edoardo Zanchini, direttore dell’Ufficio Clima di Roma Capitale, ha illustrato il percorso della città verso la nuova Strategia di adattamento climatico: «Abbiamo costruito un quadro condiviso e partecipato, che unisce le discipline e coinvolge 80 attori della città. Ora servono passi avanti insieme, con Enea e altri partner». Tra i nodi da affrontare, Zanchini cita la Direttiva europea sulle case green e la necessità di una «traiettoria comune» tra governo e amministrazioni locali: «Abbiamo stimato il potenziale dei beni di Roma, ma la soprintendenza ha le sue regole e continua a fermare azioni che per le norme sono impattanti».

Fabrizio Capaccioli, presidente di GBC Italia, evidenzia la necessità di «invertire il modello di costruzione e valutazione delle metriche di sostenibilità». Milano, ricorda, «è la città con meno edifici certificati, ma il vero passo avanti è lavorare su scala di quartiere, come fa il protocollo Leed. Arriverà presto il Protocollo Italia, in fase di definizione, pensato da una federazione di attori attorno a nuovi paradigmi».

Nelle due giornate del MAXXI, la riflessione si è spostata anche sulla governance del sistema-Italia. Aprendo il dibattito, Giovanni Portaluri, responsabile investimenti pubblici di Invitalia, ha tracciato un bilancio severo ma costruttivo: «Le lezioni del Pnrr sono molteplici», ha esordito, spiegando che Invitalia ha seguito circa 3mila procedure di affidamento, per un valore complessivo di 11 miliardi e mezzo di euro. Ciò che emerge, però, è una fragilità strutturale: «Ragioniamo sui programmi finanziari e non sull’integrazione dei fattori» con «una distanza tra pianificazione e capacità delle amministrazioni di mettere a terra le programmazioni finanziarie». Da qui la proposta di Portaluri di «connettere le programmazioni, perché consentirebbe non solo di allocare meglio le risorse, ma di allinearle ai bisogni reali». Un altro grande assente del Pnrr, ricorda Portaluri, è il partenariato pubblico-privato: «Non abbiamo fatto una sola procedura in questa direzione».

Con un approccio opposto, fatto di semplificazione e tempi certi, interviene Giuseppe Romano, coordinatore della Struttura di missione di Zes Unica: «Quel tentativo – dice Romano – è stato finalizzato per attrarre investimenti e creare le migliori condizioni possibili e posso definirlo riuscito». Nei primi 18 mesi, le Zone economiche speciali per il Mezzogiorno hanno autorizzato 900 nuovi investimenti, per un valore di circa 30 miliardi di euro e 40mila nuovi occupati. Un successo legato, secondo Romano, alla semplificazione radicale delle procedure: «Siamo passati da 37 autorizzazioni a una sola – ricorda Romano -. Un principio che consente di avviare un’attività in 30 o 45 giorni». Questa rivoluzione copernicana è resa possibile dalla conferenza dei servizi accelerata, che prevede il silenzio-assenso come parere positivo in caso di mancata risposta. Un modello, suggerisce Romano, che potrebbe essere esteso: «Pensate ai vantaggi che deriverebbero se lo stesso meccanismo fosse applicato alla rigenerazione urbana o ad altri settori complessi del Paese».

A chiudere il cerchio è Massimiliano Pulice, head of urban regeneration and infrastructures di Cdp Holding, che porta il ragionamento su un piano strategico: «Sarebbe fantastico capitalizzare l’esperienza delle otto regioni con la Zes Unica e avviare un piano Marshall della rigenerazione urbana». Per Pulice «se c’è qualcosa che il Pnrr ci ha insegnato, come sistema Paese, è pianificare». Un problema che nasce anche dalla formazione: «All’università – chiosa Pulice – non si insegnano competenze tecniche fondamentali come la valutazione dei costi, l’avanzamento ambientale o il quantity surveying: tutti elementi chiave per chi deve dialogare con gli investitori istituzionali».

In copertina: Bologna © Adobe Stock