«Oltre la stagione delle dismissioni, verso nuovi modelli, coinvolgendo i privati con un effetto volano». Così Stefano Mantella, dirigente generale della Direzione “Valorizzazione del patrimonio pubblico” presso il Dipartimento dell’Economia del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Nuova rotta intrapresa a valle della riorganizzazione del 2023, che ha restituito autonomia alla direzione sugli immobili pubblici, riportando il tema al centro della politica economica. Tre i capisaldi di questo impegno: la creazione di una cabina di regia per superare la frammentazione delle competenze, l’inclusione della valorizzazione immobiliare nel piano strutturale di bilancio di medio-lungo termine e il rifinanziamento di Invimit con una dotazione quasi tripla rispetto a quella iniziale.

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«Il modello da replicare – sottolinea Mantella alla platea di Scenari Immobiliari – è quello del social housing del 2008–2009: 140 milioni pubblici hanno generato un fondo da 2 miliardi e investimenti complessivi per 4 miliardi»

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Più nel dettaglio, nel piano strutturale di bilancio di medio termine (PSBMT) 2025-2029 si prevede che «la strategia di valorizzazione degli asset pubblici sarà sostenuta dai vari soggetti deputati, a partire proprio da Invimit sgr e Cdp Real Asset, anche al fine di favorire il coinvolgimento del settore privato di riferimento, e determinare un effetto volano da parte delle operazioni».

Cdp Real Asset: la quarta “S” e il ruolo europeo. Cdp come modello di riferimento e Giancarlo Scotti, Ad di Cdp Real Asset, restituisce la propria strategia nelle quattro aree di azione – abitare sociale, riqualificazione, turismo e infrastrutture (e su questo asset si prevedono co-investimenti diretti su operazioni mirate) – introducendo la quarta “S” di Service Housing.

«L’obiettivo è offrire soluzioni abitative a giovani professionisti e lavoratori dei servizi essenziali, come insegnanti e infermieri, a canoni calmierati», ha detto alla platea di Rapallo accendendo un faro sul tema dell’emergenza abitativa.

Tra i cantieri citati da Scotti: il completamento delle Torri dell’Eur entro il 2026, la consegna dell’ex Poligrafico dello Stato e tre nuovi studentati per oltre mille posti letto (a Modena in un’ex fonderia, a Padova in un’ex area industriale e a Napoli al posto di un edificio dell’Inps).

A gennaio, con QC Terme sarà inaugurato il nuovo polo di Salsomaggiore, con un immobile di pregio che tornerà a nuova vita.

La nuova Invimit: da immobiliare a sgr pubblica, orientata a creare strumenti e fondi per attrarre capitali privati, piuttosto che come società immobiliare tradizionale. Dopo un decennio di risultati altalenanti, dal forum di Scenari Immobiliari il messaggio chiaro è che Invimit ha intrapreso un percorso di discontinuità.

«Invimit come ponte tra immobili pubblici che hanno terminato la loro vita istituzionale e una nuova vita di sviluppo, creando prodotti investibili per il mercato», ha detto l’ad di Invimit sgr Stefano Scalera.

In 13 mesi (quelli appunto della guida Scalera) la società ha cercato di riacquisire il proprio ruolo istituzionale, con 2,4 miliardi di asset in gestione.

Tra i driver la Missione REgenera, avviata a febbraio, che ha attirato l’interesse di tre sgr primarie per circa 150 milioni di euro con operazioni che riguaradano senior living, student housing e housing per lavoratori.

«Il vero valore – ha commentato Scalera – si manifesterà alla fine, dipendendo dall’effetto leva, dal benessere generato e dai posti letto creati. È fondamentale aver compreso che Invimit è uno strumento di politica economica e che l’immobile pubblico, se gestito, rappresenta uno strumento di sviluppo».

Eur spa e Ferservizi del gruppo Fs: gestione urbana e sinergie. Il cambio di passo è anche nella linea di indirizzo di altri player pubblici. Eur Spa, società per azioni a capitale pubblico, gestisce un patrimonio immobiliare e urbano di pregio nella Capitale, oltre alle principali strutture congressuali romane. «Operiamo come un veicolo di mercato, con logiche professionali e partnership con privati», è stato ribadito dall’ad Claudio Carserà.

Ferservizi, dal canto suo, si muove con la stessa logica: valorizzare asset immobiliari e aree urbane in sinergia con soggetti pubblici e privati, superando anche in questo caso la visione della mera dismissione.

Difesa Servizi, unica partecipata non Mef, 100% Ministero della Difesa. Nel dialogo interviene Luca Andreoli, Ad Difesa Servizi (costituita nel 2011) che gestisce circa 6.800 immobili (con 86 asset attualmente in lavorazione), oltre a brand, risorse culturali, energetiche e media, senza ricevere finanziamenti pubblici. «Difesa Servizi vive di proventi generati, ecco il claim “generiamo valore” » dice Andreoli.

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Il portafoglio comprende caserme, fari, arsenali, idroscali e aeroporti: un patrimonio “in piccolo” paragonabile a quello civile (anche se va ribadita la complessità per l’assenza di una destinazione urbanistica, primo passaggio necessario per valorizzare o dismettere). Tra gli strumenti? Concessioni di valorizzazione e project finance in modalità Ppp, ma anche attivazione del mercato tramite bandi pubblici e di sensibilizzazione per raccogliere proposte

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Obiettivi? Ridurre i costi di gestione, restituire spazi alla collettività, sostenere la transizione energetica e generare valore economico.

Secondo i dati presentati da Andreoli al 33° Forum Scenari di Rapallo, il piano di valorizzazione riguarda 33 compendi già rigenerati, 22 fari e una serie di cluster di immobili (turistico-ricettivi, sportivi, idroscali e logistici), con bandi in scadenza a ottobre e progetti di energia rinnovabile per oltre 390mila mq di tetti e 100 ettari di terreni.

In generale quindi, se negli anni ’90 la strategia mirava alla riduzione del debito pubblico tramite vendite, con risultati altalenanti e con un debito pubblico molto alto, negli ultimi anni, come confermano le voci raccolte a Rapallo, prevale la valorizzazione come strumento non di riequilibrio finanziario, ma di trasformazione urbana, sostenibilità e inclusione sociale, contribuendo al benessere collettivo, al contenimento del consumo di suolo e al raggiungimento di obiettivi ambientali nazionali ed europei.

In copertina: Modena, La Corni © Supernova