Oice, l’ingegneria di sistema per ricucire le città: la nuova alleanza tra finanza e territorio

Non più interventi isolati, ma una vera e propria cabina di regia tecnica ed economica in grado di dare risposte strutturali alle grandi sfide del Paese. Il presidente dell’Oice Giorgio Lupoi ridefinisce in occasione del convegno annuale i confini del settore: l’ingegneria non è un semplice snodo operativo, ma il motore di una nuova politica industriale basata su sicurezza, rigenerazione e tutela del territorio. Per Lupoi, «trovare lo spazio economico-finanziario corretto per queste opere al fine di rispondere alla crisi abitativa» è il punto cardine. Lavorare su una strategia di sistema che punta a superare la logica emergenziale, a partire dalla conversione del Dl Piano Casa, per trasformare il patrimonio dismesso e i vuoti urbani nella prima, vera risposta sostenibile alla domanda di edilizia accessibile.

La questione abitativa non può più essere letta come un’emergenza isolata, ma come il baricentro del futuro urbano. Casa, rigenerazione dell’esistente, adattamento climatico e riuso del patrimonio dismesso fanno parte della medesima agenda pubblica e industriale. Non si tratta solo di recuperare singoli edifici, ma di riattivare interi pezzi di città attraverso la «rigenerazione del costruito» come riportato nel nome del secondo panel del convegno. Contenitori dismessi, immobili pubblici inutilizzati e vuoti urbani devono trasformarsi da passività in risorse per rispondere alla domanda di alloggi accessibili, azzerando il consumo di nuovo suolo. «Della necessità di intervenire sul tema della casa ce ne eravamo accorti già da qualche anno, quindi abbiamo accolto con favore che sia in Europa che nel nostro Paese sia diventata una priorità», evidenzia Federica Brancaccio, presidente di Ance, ribadendo che il tema rifiuta i compartimenti stagni: «La cura del territorio, la rigenerazione e la risposta all’emergenza fanno parte dello stesso macro-tema».

Nella traiettoria tracciata dalla filiera, il nuovo provvedimento sul Piano Casa poggia su tre pilastri: l’edilizia residenziale pubblica, il partenariato pubblico-privato e la risposta a quella fascia media di popolazione che, pur avendo un reddito, è tagliata fuori dal mercato nelle aree urbane a maggiore pressione immobiliare. Il vero banco di prova, tuttavia, è l’equilibrio economico dei progetti. «La casa accessibile è quella a cui non si destina più del 30% del proprio reddito, che sia in affitto o in acquisto», ricorda Brancaccio. Una sostenibilità complessa da raggiungere con gli attuali costi di costruzione e finanziari. La soluzione risiede nella flessibilità regolatoria, superando la rigidità del rapporto 70-30 tra quote di mercato calmierato e mercato libero: una soglia fissa rischia di bloccare le operazioni a seconda del contesto territoriale. Nelle grandi città servono interventi di larga scala sostenuti da investitori istituzionali; nei centri medi la risposta passa da micro-operazioni locali da 50 o 100 alloggi. Le percentuali di mercato devono quindi seguire la fattibilità del piano economico-finanziario e l’impatto reale sulle famiglie e sugli studenti.

Sbloccare i «buchi neri» urbani: la sfida del primo miglio. Sul fronte operativo, la materia prima del Piano Casa è rappresentata dai grandi patrimoni immobiliari derivanti da ex attività produttive pubbliche. Immobili spesso abbandonati o mal gestiti che devono essere convertiti in opportunità per la collettività. «Quelli che io ho chiamato anni fa buchi neri sono un problema sociale, ma possono diventare un’opportunità sociale», spiega Mario Valducci, amministratore delegato di Fintecna e presidente di Invimit.

L’ostacolo principale si consuma nel cosiddetto «primo miglio»: la fase iniziale in cui si risolvono regolarizzazioni edilizie, vincoli urbanistici e criticità ambientali.

Una fase decisiva ma invisibile. «Il primo miglio, che a parole si dice in pochi secondi, nei fatti dura da 3 a 10 anni», avverte Valducci. Senza una semplificazione normativa che acceleri questo iter, equiparando le procedure del social housing a corsie preferenziali anziché trattarle come operazioni immobiliari di lusso, il patrimonio resta bloccato. La precondizione resta una governance condivisa: «Senza un coordinamento forte pubblico-privato difficilmente si riuscirà a fare qualcosa di positivo nei grandi progetti del comparto».

L’efficacia di questa politica strutturale richiede anche un ruolo attivo e consapevole degli enti territoriali, chiamati a mappare il fabbisogno abitativo e ad attivare i capitali pazienti. «Il primo problema non è finanziario, è amministrativo: individuare dove e come fare gli interventi», avverte Stefano Scalera, amministratore delegato di Invimit. Diventa quindi centrale la capacità della macchina pubblica di riconoscere l’interesse pubblico nei progetti privati, garantendo tempi certi e percorsi amministrativi definiti. Il quadro normativo attuale offre una cornice, ma spetta ora al mercato e alle amministrazioni locali popolarla di progetti solidi e bancabili.

«Il governo non deve fare, ci deve mettere in condizione di fare», conclude Scalera, invitando l’industria e i progettisti a presentare proposte sostenibili sotto il profilo economico, ambientale e gestionale.

Se la governance e la flessibilità economica sono i prerequisiti politici, l’efficacia industriale del Piano Casa si gioca sulla conoscenza profonda del territorio e sull’adozione di processi nativamente digitali. L’approccio tradizionale all’immobile non è più sostenibile: la rigenerazione richiede una radiografia preventiva e totale del sito, capace di mappare vincoli, criticità ambientali e variabili economico-finanziarie prima ancora dell’apertura del cantiere. «Oggi dobbiamo approcciare ogni luogo con una profonda conoscenza: di cosa ci sta sotto, di cosa ci sta sopra e di tutti gli elementi economico-finanziari che possono portare a completamento l’opera», evidenzia Filippo Salucci, direttore della Direzione strategie immobiliari, sostenibilità e innovazione dell’Agenzia del Demanio. L’assenza di questa analisi preliminare si traduce inevitabilmente in varianti in corso d’opera, riserve, contenziosi e aumento dei costi.

In questo contesto, il Bim (Building Information Modeling), la digitalizzazione e l’industrializzazione edilizia smettono di essere semplici opzioni tecnologiche e diventano veri e propri abilitatori industriali.

Sono le uniche leve in grado di contrarre i tempi di esecuzione, ottimizzare il controllo dei processi e mitigare gli effetti della carenza strutturale di manodopera che sconta il settore. Esperienze sul campo dimostrano che l’approccio prefabbricato consente di consegnare complessi residenziali da cinquanta appartamenti in appena sette mesi, modificando radicalmente la scala temporale dell’edilizia pubblica. «Il Bim può consentire di industrializzare il prodotto e prefabbricare, con un grande risparmio», rimarca Salucci. L’innovazione tecnologica si trasforma così in un prerequisito di sostenibilità economica: l’industrializzazione del cantiere è la condizione necessaria per produrre alloggi accessibili in tempi compatibili con le necessità sociali del Paese.

Per mettere a terra questa complessità, l’esperienza dei Piani Città promossi dal Demanio indica una rotta metodologica: non serve un nuovo livello di burocrazia o pianificazione, ma uno strumento di coordinamento operativo che sincronizzi tutti gli attori della rigenerazione urbana. Una dinamica che Salucci descrive attraverso la metafora dell’orologio: «se il quadrante rappresenta la pianificazione territoriale e la lancetta delle ore la programmazione finanziaria, quella dei secondi è la progettazione tecnica. Solamente se questi ingranaggi si muovono all’unisono gli interventi riescono a scaricare a terra il proprio potenziale».

Il messaggio complessivo inviato dalla filiera dell’ingegneria e delle costruzioni è netto. Come vale per Assoimmobiliare il Piano Casa può trasformarsi in una reale politica industriale per il real estate e per il Paese solo se supportato da un ecosistema coerente: risorse adeguate, tempi certi, una fiscalità di vantaggio, capacità amministrativa locale e, soprattutto, un quadro normativo stabile e strutturale sulla rigenerazione urbana. Diversamente, il provvedimento rischia di rimanere l’ennesimo tampone parziale applicato a un’emergenza che è ormai strutturale. La sfida dell’abitare accessibile rappresenta l’occasione per ricucire il tessuto delle città, valorizzare il patrimonio dismesso e sancire una nuova alleanza strategica tra finanza pubblica, industria e progettazione, trasformando i «buchi neri», come li chiama Valducci, in infrastrutture sociali a consumo di suolo zero.

In copertina: Giorgio Lupoi