Salvini: Subito un tavolo con pubblico e privati per rinnovare le città

Aspirazioni e progetti di rigenerazione urbana sbarcano a Roma, fondati sulla collaborazione tra pubblico e privati. Che anche per Matteo Salvini «è l’unica soluzione». Tanto che, intervenuto nella mattinata del 9 novembre a Future Cities – appuntamento durante il quale viene presentato il primo Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up-Unipol – il ministro delle infrastrutture assicura: «Stiamo cercando di organizzare un tavolo pubblico come regia, ma privato come know how, che ci accompagni al 2050. Come abbiamo fatto per il nuovo codice degli appalti e della strada. Non con un’ottica dirigista del ministero, ma costruendo con Ance, Anci, sindacati e imprese». Partendo da «un primo momento di confronto tra operatori pubblici e privati entro novembre», promette. E non scordando un attore che, a detta di alcuni e anche del leader leghista, agisce spesso da freno: «Occorre recuperare interi pezzi di città. Un soggetto che vorrei invitare al tavolo è quello del ministero della Cultura e le soprintendenze: lo stadio Flaminio è un esempio di abbandono di un pezzo di città (sul distretto contemporaneo romano è in corso un tour in giro per l’Italia, ndr)», sostiene Salvini.

Anche se con i problemi relativi al Flaminio la soprintendenza finora c’entra poco: sono stati gli eredi di Pier Luigi Nervi, che detengono la proprietà intellettuale e i diritti morali sullo stadio tramite la fondazione che porta il suo nome, a opporsi ai piani di ristrutturazione presentati da Roma Capitale (con una campagna aperta anche sull’operazione contro lo stadio di Firenze).

Non è un caso che l’ultimo studio di Scenari Immobiliari sia stato lanciato nella Capitale. Dopo i fasti milanesi, progetti partiti o da avviare, e appuntamenti certi (Giubileo 2025) o possibili (Expo 2023) suscitano il fisiologico interesse degli stakeholder per il mercato capitolino.

Sono infatti presenti all’evento anche due assessori capitolini: quello al Patrimonio e alle Politiche abitative Tobia Zevi  e quello all’Urbanistica Maurizio Veloccia (collegato da Urbanpromo dove nel frattempo l’Inu presenta la sua proposta di legge urbanistica). Entrambi sottolineano i programmi avviati dalla giunta Gualtieri, soprattutto su due quadranti: uno è quello del Flaminio con il Museo della Scienza che andrà a completare un pacchetto già  esistente di innovazioni architettoniche. L’altro e quello che, nelle parole di Veloccia, sembra quasi far rivivere il vecchio progetto dello Sdo: Pietralata, dove sorgeranno il Rome Technopole e lo stadio della AS Roma .

I numeri in ballo, sia come superfici sia quanto a business potenziale, sono enormi. Non solo a Roma. Ci pensa Umberto Lebruto, amministratore delegato di Fs Sistemi Urbani, a rendere l’idea: la sola partecipata delle Ferrovie, spiega Lebruto, ha a disposizione più di 30 milioni di mq non più necessari all’attività ferroviaria. «Vuoti urbani, tesoretti», li definisce. Di questi, oltre 8 milioni di mq sono già oggetto di riqualificazione e trasformazione.

Le previsioni. E dunque, stando al primo Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up-Unipol, in Europa il recupero delle aree urbane dismesse è già da tempo il principale mercato immobiliare. Anche in Italia la rigenerazione urbana potrà essere un motore di sviluppo da qui al 2050 e andrà a interessare 920 kmq di suolo rigenerabile, 350 milioni di mq di superfici immobiliari realizzabili, un fatturato industriale da 2.300 miliardi di euro in 27 anni. Anche le finanze pubbliche ne avranno un beneficio che dovrebbe essere tra i 20 e i 25 miliardi di euro di gettito aggiuntivo annuo per lo Stato. Potrebbero esserci (stima minima) 100mila nuovi posti di lavoro, non solo nelle costruzioni ma anche nei servizi.

«Il futuro del mercato immobiliare è nel suo passato – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – la crescita con consumo di suolo è finita e bisognerà lavorare sempre di più con i tanti vuoti che il passato ha lasciato. Dalle fabbriche dismesse alle aree ferroviarie e poi i complessi ad uffici anni ’60 non più adatti alle nuove esigenze. È il campo di gioco più importante per il nostro futuro, dove le aspettative pubbliche devono confrontarsi con le prospettive del mercato e dei finanziamenti», ha concluso Breglia.

Dalla sua Massimiliano Morrone, amministratore delegato di UnipolSai Investimenti Sgr, ha detto che «la cooperazione virtuosa tra pubblico e privato è oggi imprescindibile per avviare una rigenerazione urbana sostenibile e dare nuove identità e nuovo slancio alle aree dismesse attivando scambi destinati a premiare la collettività. È stato questo l’approccio che ci sta guidando nel ripensare le aree periferiche di proprietà del Gruppo nell’ambito del Comune di Milano dove abbiamo attivato una traslazione di volumetrie da aree edificabili ubicate a sud della città verso altre aree edificabili a nord con grandi potenziali di sviluppo (Bruzzano e Stephenson). Questa traslazione di diritti edificatori, che ha comportato la rinuncia da parte del Gruppo di circa 120mila mq di Sl, ha liberato superfici fondiarie per circa 450mila mq a sud della città, aree verdi che manterranno la loro vocazione agricola», ha aggiunto Morrone.

Milano, Torino, Roma e Bologna sono, tra le principali aree metropolitane della Penisola, le realtà in cui la rigenerazione urbana interessa le porzioni di territorio più ampie, seguite da realtà provinciali e metropolitane eterogenee quali Verona e Treviso (polarità urbane di rango regionale dinamiche e attrattive), Brescia, Piacenza e Venezia (centri urbani di accesso a più ampi sistemi metropolitani). Con uno sguardo di lungo periodo, circa dieci anni, corrispondenti alla media di un ciclo immobiliare, le azioni di rigenerazione messe in atto sul territorio italiano tra il 2014 e il 2023, hanno prodotto la trasformazione di circa 312 kmq di territorio, con lo sviluppo e trasformazione di 117 milioni di metri quadrati e 160 miliardi di euro di valore.

«Le attività di rigenerazione urbana dei prossimi lustri – ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – si polarizzeranno in due tipologie principali. Da un lato le grandi trasformazioni continueranno a riguardare i maggiori centri urbani, le città metropolitane, quello che resta dei vasti complessi dismessi, edifici e aree pubbliche di varia natura, scali e superfici ferroviarie, grandi spazi commerciali e logistici, terziario e ambiti residenziali spesso prodotti di sperimentazioni. Dall’altro, saranno essenziali per le realtà provinciali le piccole trasformazioni, puntuali e reticolari, in gran parte insistenti sul sito di attività andate in disuso e spazi pubblici sottoutilizzati. La sfida e il successo dipenderanno dalla capacità di sviluppare entrambe le tipologie, mettendo in atto condotte di governance che permetteranno l’esito positivo», ha chiuso Zirnstein.

In copertina: ©Andrea Ricci