In Italia il tema dello student housing è uscito dal perimetro dell’emergenza abitativa per diventare una questione di competitività urbana. Non riguarda più soltanto il diritto allo studio o la disponibilità di posti letto, ma la capacità delle città universitarie di attrarre talenti, accompagnare la mobilità nazionale e internazionale, costruire comunità e trasformare quartieri. I numeri spiegano la portata del fenomeno.

Il sistema universitario italiano conta oltre 2 milioni di studenti, di cui circa 655mila fuori sede e 110mila internazionali. La quota di studenti stranieri resta ancora contenuta, pari al 5,5% del totale, ma negli ultimi quindici anni è cresciuta, confermando l’aumento della mobilità.

La maggior parte degli iscritti frequenta università statali, che raccolgono il 77% del totale; le private rappresentano circa il 7%, mentre le telematiche arrivano al 15%. A livello di strutture, oggi in Italia gli studentati privati sono all’incirca un centinaio. Questi i dati presentati al tavolo verticale tematico “Student housing”, promosso dalla Community valore rigenerazione urbana, la piattaforma multistakeholder di analisi e confronto promossa da The European House – Ambrosetti (TEHA Group).

Il dato sociale è altrettanto rilevante: circa il 60% degli studenti proviene da famiglie con reddito medio-basso, fino a 28mila euro annui, con una concentrazione più marcata tra gli studenti residenti nel Sud Italia. Anche la distribuzione per fasce contributive conferma la polarizzazione: quasi la metà degli studenti si colloca nelle classi di contribuzione più basse, mentre quelli con tasse superiori a 10mila euro annui sono concentrati soprattutto in alcune aree dove sono presenti università private. Sul fronte dell’offerta, le ultime stime indicano circa 85mila posti letto disponibili negli studentati, con una pipeline che potrebbe portare il totale a circa 110mila. Il gap resta però ampio: il fabbisogno residuo è stimato in circa 200mila posti letto. Gli sviluppi si concentrano soprattutto nelle principali città universitarie, come Milano, Roma, Torino, Bologna, Napoli e Firenze, dove la domanda è più forte e la pressione abitativa più evidente. A Milano, per esempio, il costo medio di una camera arriva intorno ai 1.010 euro, cifra che nelle ultime settimane ha sollevato diverse polemiche e portato il Mur a diffondere una nota ufficiale in cui spiega come in questi canoni siano inclusi servizi, che rendono così i costi non paragonabili a quelli del libero mercato.

Il rischio è che lo student housing cresca solo dove il mercato è più liquido e la capacità di spesa più alta, lasciando scoperte città secondarie, territori del Centro-Sud e fasce intermedie della domanda. Da qui la necessità di modelli più ibridi, capaci di integrare residenza, servizi, hospitality, coworking, spazi comuni e funzioni aperte alla città.

È questa la chiave proposta da Luca Ballarini, presidente di Stratosferica, che con l’evento annuale Utopian Hours ha studiato il fenomeno student housing come parte di una più ampia trasformazione del city making. «Non è più solo un asset del real estate o un luogo dove dormire. Sempre di più, anche in Europa, lo student housing diventa un ibrido sociale e culturale, vicino al concetto di terzo luogo», ha spiegato. Per Ballarini, il valore sta nella capacità di superare la risposta monofunzionale: «Quando in città applichiamo una visione antica, per cui la risposta è una sola, è quasi matematico che il modello non stia in piedi. Occorre mixare funzioni e immaginare edifici capaci di accogliere usi diversi nel tempo».

Su questa linea si colloca anche la riflessione di Frank Uffen, managing director di The Social Hub, gruppo che l’anno scorso ha aperto nel quartiere San Lorenzo a Roma. La sua lettura sposta il tema dal prodotto immobiliare al servizio. «Lo student housing non è tanto real estate, è soprattutto un servizio. Il valore sta nella capacità di far incontrare le persone, costruire comunità e generare impatto nel quartiere», ha sottolineato. Il modello ibrido, secondo Uffen, consente di tenere insieme studenti, hotel, coworking, ristorazione, eventi e spazi di comunità, aumentando la sostenibilità economica e sociale dell’intervento.

Per Uffen, l’Italia rappresenta uno dei mercati più interessanti in Europa, ma ha bisogno di un salto di governance. «Servono dati condivisi, un monitoraggio nazionale dello student housing e una cultura di collaborazione tra pubblico e privato», ha affermato.

Il riferimento è al modello olandese, dove un monitor annuale consente di leggere non solo prezzi e fabbisogni, ma anche effetti sociali come solitudine, accessibilità e pressione abitativa.

Dal punto di vista architettonico, Filippo Pagliani di Park Associati ha commentato: «Lo student housing è un motore di rigenerazione urbana: può attivare edifici esistenti, aree strategiche, quartieri in trasformazione e nuove relazioni con reti e servizi». Nei progetti dello studio, tra cui uno studentato nell’ambito del progetto MilanoSesto a Sesto San Giovanni, nell’ex area Falck, la qualità non dipende solo dalle camere, ma soprattutto dagli spazi condivisi: corti, cucine, lavanderie, aree studio, spazi gioco, terrazze, luoghi per lo sport e il tempo libero.

«Costruire comunità è uno degli elementi più forti dello student housing – ha aggiunto Pagliani – e questi luoghi devono permettere ai giovani di riconoscersi in una comunità e, allo stesso tempo, aprirsi alla città». Lo studentato diventa così una forma di infrastruttura sociale: non una residenza chiusa, ma un sistema di relazioni tra studenti, giovani lavoratori, quartiere e servizi urbani.

La domanda che emerge è quindi politica prima ancora che immobiliare: l’Italia vuole affrontare il tema studentati solo per colmare un deficit di posti letto o per ripensare il rapporto tra università, città e sviluppo territoriale? Se la seconda opzione è quella corretta, servono dati, norme, partenariati, capitale paziente e progetti capaci di tenere insieme housing accessibility e sostenibilità economica.