Come trasformare la città in un sistema capace di offrire servizi, opportunità, lavoro e luoghi dell’abitare all’altezza delle grandi sfide contemporanee. La città del futuro è un luogo fatto di relazioni, infrastrutture sociali, spazi pubblici, accessibilità, servizi e occasioni di crescita. Una città che sa trattenere i giovani, accompagnare le fragilità, generare lavoro e costruire nuove forme di qualità urbana. Il patrimonio pubblico diviene effettivamente strumento al servizio dei cittadini e uno dei mezzi per guidare lo sviluppo economico e sociale della nazione. Nel Report 2026 dell’Agenzia del Demanio, presentato ieri alla Camera dei Deputati, si mette in luce una visione che pone al centro le persone, la qualità degli spazi pubblici e la capacità di generare valore economico, ambientale e sociale.

I numeri parlano da soli: investimenti attivati per 5,1 miliardi di euro, crescita del 255% degli interventi realizzati, crescita del 310% degli interventi avviati con risorse di altre amministrazioni, abbattimento delle locazioni passive di 144 milioni di euro dal 2025, a regime, tutti gli anni.

Per il vicepresidente della Camera, Fabio Rampelli, non si tratta solo di recuperare edifici, ma di comprendere come luoghi chiusi, sospesi tra memoria e abbandono, possano tornare a generare funzioni, relazioni e valore collettivo. E l’Agenzia lo fa adottando una strategia che si fonda su rigenerazione, sostenibilità, innovazione tecnologica e collaborazione con le istituzioni attraverso i Piani Città degli immobili pubblici. «Un approccio che mira a dare nuova vita al patrimonio esistente, ai beni storici e naturali, alla sicurezza, all’efficienza e alla digitalizzazione, contribuendo a rendere le amministrazioni pubbliche più vicine ai bisogni dei cittadini, anche nel campo della richiesta di senso d’appartenenza e di identità», racconta Rampelli.

«L’immobile pubblico, che prima veniva visto come un peso per l’economia nazionale e per l’economia degli enti territoriali, ora deve essere visto come uno strumento attivo del Paese, un motore di sviluppo dei territori, in grado di restituire ai cittadini immobili riqualificati e alla pubblica amministrazione edifici efficienti», spiega il viceministro dell’Economia e delle Finanze, Maurizio Leo. Sono 45mila immobili pubblici per un valore complessivo di oltre 60 miliardi per quattro direttrici: riqualificazione degli immobili, rigenerazione del territorio, miglioramento dell’impatto sociale e riduzione dell’impatto ambientale. A questo si aggiungono i 37 Piani Città degli immobili pubblici, in cui vengono realizzati obiettivi dati dal ministero dell’Economia e delle Finanze. «Un metodo innovativo, che spinge verso la collaborazione e la sinergia tra enti territoriali, altre amministrazioni e università. E un supporto per il tema della povertà abitativa. Il Piano Casa, infatti, si interseca con la mission istituzionale dell’Agenzia del Demanio, volta alla cura del patrimonio immobiliare dello Stato con una visione che dà centralità all’utenza, ai territori e ai cittadini, con al centro il partenariato pubblico-privato.

«Il Piano Città degli immobili pubblici introduce una vera rivoluzione di metodo. Non si tratta di gestire singoli edifici, ma di creare un ecosistema vivo che connette territori, istituzioni, università e centri di ricerca. È la risposta concreta dell’Agenzia del Demanio a tre sfide cruciali: sociale, ambientale ed economica. La vera svolta strategica? Anticipare il futuro. Analizzando i bisogni e la vocazione delle città, stabiliamo fin dall’inizio la nuova destinazione d’uso e i requisiti energetici di ogni bene. In questo modo, la variante urbanistica è già integrata nel piano. Gli immobili pubblici smettono di essere spazi vuoti e diventano il motore della rigenerazione urbana», spiega il direttore dell’Agenzia del Demanio Alessandra dal Verme.

A oggi sono 37 i Piani firmati. Comprendono 5,1 milioni di metri quadrati da rigenerare, con il 26% di immobili da destinare a mix funzionale, di cui è parte la nuova residenzialità di tipo sociale, e 10 milioni di metri quadrati di aree verdi.

Entro il 2028 i Piani Città saranno 65. Sono previste piattaforme di monitoraggio con indicatori che misurano il miglioramento delle città verso gli obiettivi di governo principali. «Dal 2021 un percorso di profonda trasformazione digitale della conoscenza del patrimonio dello Stato e della progettazione ha attraversato l’Agenzia che è stazione appaltante qualificata anche in favore degli enti del territorio attraverso la struttura di progettazione. In questa veste è stato prodotto un capitolato informativo digitale che è oggi modello di riferimento della progettazione e gestione Bim per stazioni appaltanti, progettisti e imprese», precisa il direttore dell’Agenzia. L’Agenzia investe costantemente sull’evoluzione progressiva del modello digitale, con il cantiere digitale fino all’intero ciclo di vita dell’immobile. Ad esempio, il progetto del nuovo Policlinico di Roma, cui l’Agenzia sta lavorando sul documento di indirizzo alla progettazione in un processo del tutto innovativo. «Partecipano al tavolo tecnici della Regione, del Comune, dell’ente ospedaliero, dell’Università La Sapienza e della Soprintendenza, – precisa dal Verme – in modo che il progetto arrivi in conferenza di servizi, pensiamo per fine anno, già condiviso anche nelle sue varianti. Oggi è la prima stazione appaltante per volumi di affidamenti Bim nella classifica Oice». Da questa nuova visione il Rapporto annuale racconta dati e risultati progressivamente raggiunti negli ultimi cinque anni. Sono 2.750 i fabbricati con ODIT per la prevenzione del rischio sismico, 990 nel 2025, e 22 gli interventi di adeguamento realizzati nel 2025, tutti su strutture con funzioni strategiche dello Stato. Il 2025 è stato un anno determinante se si guarda agli interventi che hanno raggiunto tappe significative. In particolare, la conclusione della riqualificazione del compendio ex Città dello Sport con la Vela di Calatrava nell’area di Tor Vergata e la sua inaugurazione. Ma soprattutto un forte impegno per le periferie che assumono così centralità e attrattività culturale e sociale. 

Sempre sul partenariato pubblico-privato, un progetto di valorizzazione di Palazzo del Senato a Milano, sede storica dell’Archivio di Stato, unico per la sua valenza architettonica. Capolavoro del Barocco lombardo, viene riqualificato e aperto ai cittadini. Tra i progetti più rilevanti, inoltre, il lavoro di riuso del patrimonio pubblico nelle città, con Bologna come caso emblematico. Nell’ex caserma Perotti, affidata attraverso il concorso internazionale Reinventing Cities, è previsto un intervento di partenariato pubblico-privato orientato alla residenza universitaria, con 200 alloggi e una quota di residenze a mercato. Sempre a Bologna, l’ex caserma Stamoto è candidata a un nuovo concorso internazionale per la realizzazione di circa 600 residenze tra housing sociale, mercato e servizi, mentre la Staveco è avviata verso la trasformazione in Cittadella della giustizia integrata con funzioni aperte ai cittadini. Tre grandi compendi militari dismessi che diventano così occasioni di rigenerazione urbana e risposta a fabbisogni sociali.

Sul fronte dei beni storici e identitari, la conclusione in due anni del restauro e della messa in sicurezza della Basilica di San Miniato al Monte a Firenze, valorizzata anche attraverso visite di cantiere supportate dalla tecnologia. Sono inoltre in corso gli interventi sulla Chiesa di Santa Maria degli Angeli e dei Martiri a Roma, progettata da Michelangelo sulle Terme di Diocleziano, con illuminazione, riqualificazione ed efficientamento energetico anche tramite fotovoltaico. A Napoli, infine, è prevista la riqualificazione e illuminazione scenografica di Piazza del Plebiscito, con completamento entro fine 2026.

Un ulteriore filone riguarda gli strumenti di valorizzazione di lungo periodo. Grazie alla possibilità, introdotta dalla legge di bilancio 2024, di estendere fino a 50 anni le concessioni a soggetti privati impegnati in progetti di rilevante interesse pubblico, sono stati attivati interventi su beni di grande valore come i Giardini Reali di Venezia affidati alla Venice Garden Foundation, il complesso palladiano dell’Isola di San Giorgio Maggiore alla Fondazione Cini e Villa Bardini a Firenze alla Fondazione Parchi Monumentali Bardini. Solo questi tre progetti generano oltre 100 milioni di euro di investimenti.

Una vera rivoluzione sociale: beni pubblici di valore, un tempo destinati a funzioni esclusive e specialistiche per pochi, sono diventati luoghi aperti, attraversabili, abitati. Spazi delle persone e dell’incontro, capaci di ricucire antiche connessioni urbane e di generare nuove opportunità di relazione. È qui che il patrimonio pubblico smette di essere solo memoria o contenitore di funzioni, e torna a essere infrastruttura viva della città.

In copertina: © Report 2026: Il patrimonio immobiliare dello Stato – Agenzia del Demanio