In una fase in cui le grandi città europee devono rispondere insieme a domanda abitativa, nuovi servizi, infrastrutture e riduzione del consumo di suolo, il tema dell’altezza torna al centro del dibattito urbano. Non come gara di skyline, né come celebrazione dell’edificio iconico, ma come domanda di qualità: che cosa produce un grattacielo per la città che lo circonda? Da qui si muove la discussione alla base del quindicesimo convegno Tall Buildings, organizzato da Guamari e Aldo Norsa, tenutosi alla Triennale di Milano il 30 giugno. Una giornata dedicata non tanto alla celebrazione dei grattacieli, quanto alla loro capacità di entrare nei processi di rigenerazione urbana, con casi e riflessioni che hanno attraversato tutto il territorio nazionale. Milano resta il campo di osservazione più evidente: oggi ospita sette dei dieci edifici più alti d’Italia e, proprio attraverso l’altezza, ha costruito una parte importante della sua immagine contemporanea.

Cino Zucchi ha ricordato che solo nel ‘900 la città ha aperto una nuova stagione: il grattacielo come ambizione moderna, macchina economica, segno di potere, ma anche come dispositivo capace di cambiare il rapporto tra densità e spazio urbano. Dalla Torre Breda alla Velasca, dal Pirelli al Bosco Verticale, la storia milanese dell’edificio alto non è lineare: alterna innesti riusciti, oggetti fuori scala, sperimentazioni, immagini entrate nell’immaginario collettivo e fallimenti urbani.

Per Zucchi, però, il punto non è ricostruire una storia nostalgica della Milano verticale, ma che tipo di responsabilità paesaggistica abbia l’edificio alto. «Il grattacielo – commenta Zucchi – non è solo un oggetto tipologico. Quello che importa è che spazio aperto genera a terra», perché cambia la percezione della città, il suo orizzonte, il suo rapporto con il suolo. Anche quando entra nello skyline, deve essere giudicato da come arriva a terra.

Da qui il richiamo più radicale: la città non può essere pensata con i tempi dei fondi di investimento. «La città non si può buttare via ogni trent’anni – spiega Zucchi – perché la sua natura è fatta di edifici nati per una funzione e poi capaci di accoglierne altre. Il tema dell’altezza, allora, non è separabile da quello del riuso, della reversibilità e della durata. Un edificio alto non deve rispondere solo al programma per cui nasce, ma anche alla possibilità di adattarsi nel tempo».

Ezio Micelli, professore dello Iuav di Venezia e unico membro italiano dell’Housing advisory board voluto dalla Commissione europea, ha spostato il ragionamento sul rapporto tra densità e infrastrutture.

Un edificio alto può diventare parte della rigenerazione urbana solo se cresce insieme alla città pubblica: trasporto, spazi collettivi, servizi, mobilità e connessioni. Senza questa base, la densità resta un elemento immobiliare e non diventa progetto urbano. «Lo sviluppo privato nelle forme più intense ha bisogno di un simmetrico sviluppo infrastrutturale», ha spiegato Micelli.

L’esempio citato è quello di Corviale a Roma. Un chilometro di edilizia pubblica, progettato da Mario Fiorentino negli anni Settanta, spesso letto come grande architettura e grande fallimento urbano insieme. Non per una sola questione formale, ma perché non è mai stato davvero ricucito alla città. Il progetto Km Verde di TStudio, guidato da Guendalina Salimei, interviene proprio sul piano libero originariamente destinato a servizi collettivi mai realizzati e poi occupato abusivamente, trasformandolo in occasione di riattivazione. «A Corviale abbiamo cercato una nuova dimensione di rigenerazione – commenta Salimei, presente anch’essa all’evento – per favorire una realtà socialmente inclusiva».

Per Micelli, questa distanza tra sviluppo immobiliare e investimento pubblico è uno dei problemi di molte trasformazioni italiane. Vale per i quartieri densi, per gli edifici alti, per le grandi operazioni di rigenerazione. Non basta aumentare volumetrie o concentrare funzioni. Serve che l’investimento privato sia accompagnato da una regia pubblica capace di costruire servizi, accessibilità e qualità urbana. «Tendiamo a guardare gli edifici alti – ha osservato Micelli – ma è centrale ciò che li lega». È nello spazio tra gli edifici che si misura l’urbanità: piazze, parchi, percorsi pedonali, suoli permeabili, luoghi di incontro.

Resta poi il nodo sociale.

Se l’edificio alto produce solo nuova offerta per fasce alte, la densità rischia di aumentare le disuguaglianze invece di ridurle. «Gli edifici nuovi e gli edifici alti oggi sono destinati a una clientela che non è quella del ceto medio», commenta Micelli.

Per questo il tema non è solo costruire in altezza, ma rendere più efficiente il settore delle costruzioni, integrando cantiere e produzione off-site, aumentando produttività e riducendo costi. Solo così la densità può allargare il pubblico, invece di selezionarlo verso l’alto.

Sul fondo resta la domanda più difficile: chi governa questi processi? Chi decide dove e come densificare? Con quali strumenti e regole? A Milano la questione è diventata ancora più urgente dopo le inchieste urbanistiche e la recente sentenza su Torre Milano, definita dal professor Aldo Norsa «una boccata d’ossigeno che lascia però amaro in bocca». Il tribunale ha assolto gli imputati «perché il fatto non costituisce reato», non perché il fatto non sussista. È in questa differenza che si concentra l’incertezza che mette in rilievo l’avvocato Guido Alberto Inzaghi, founding partner dell’omonimo studio legale, che chiarisce: «Al centro non c’è una generica ostilità agli edifici alti, ma la definizione giuridica degli interventi di demolizione e ricostruzione, ristrutturazione edilizia o nuova costruzione, semplice Scia o permesso di costruire con un piano attuativo». Su questi delicati passaggi oggi si gioca una parte della rigenerazione milanese.

Secondo Inzaghi, l’incertezza è alimentata anche dagli orientamenti non univoci del Consiglio di Stato. La sentenza del 4 novembre 2025 ha dato una lettura restrittiva della ristrutturazione edilizia: la demolizione e ricostruzione resta tale solo se conserva elementi sostanziali dell’edificio preesistente; in caso contrario diventa nuova costruzione, con necessità di permesso di costruire e, nei casi più rilevanti, di piano attuativo. Pochi mesi dopo, però, la sentenza del 22 maggio ha espresso un orientamento diverso, considerando sufficiente la preesistenza di un edificio sul lotto e il rispetto della volumetria, anche con eventuali incrementi legati ai bonus energetici. Due letture non coincidenti che, invece di chiarire il perimetro della rigenerazione urbana, hanno ampliato l’incertezza interpretativa e il risultato, oggi, è una prudenza generalizzata.

«Milano è ferma – ha sintetizzato Inzaghi – e le motivazioni della sentenza Torre Milano, attese entro 90 giorni, saranno decisive per capire se l’assoluzione produrrà davvero chiarezza o se aprirà una nuova stagione di contenziosi.

Nel frattempo, tra possibile appello, tempi del nuovo Testo unico dell’edilizia, variante al Pgt e difficoltà dei piani attuativi, l’orizzonte resta incerto e rischiamo di perdere altri due anni. Essere ottimisti oggi è difficile».

Milano ha forse il difetto di aver corso più di altre città. Ma proprio per questo può diventare il laboratorio in cui rimettere insieme le parti del discorso: altezza e suolo, densità e casa, infrastrutture e spazio pubblico, investimento privato e regia pubblica, architettura e norme. Il problema, però, non riguarda solo Milano.

Lo ha ricordato anche Guendalina Salimei guardando a Roma, città che non ha bisogno di grattacieli per conoscere l’altezza. «Roma ha salti di quota enormi», ha osservato, richiamando piazza di Spagna come una sorta di piazza verticale, con la basilica in alto, e i palazzi costruiti sui colli, dal Palatino in poi. La verticalità, dunque, non è solo una questione di torri: è un modo in cui la città si costruisce nel tempo, attraverso geografie, poteri, simboli e percorsi.

In copertina: Foto di Rich Martello su Unsplash