Tre mesi in flessione, ma il sentiment, da qui a fine dicembre, resta positivo. Stiamo parlando dei capitali scommessi sul real estate italiano: il terzo trimestre 2025 ha infatti chiuso con un ammontare complessivo di 2,6 miliardi di euro, portando così a 8 miliardi di euro l’investito complessivo nei primi nove mesi (+21% su base annua). A delineare il quadro attuale e le previsioni è il monitoraggio periodico sul mercato italiano a cura del team Research di Dils.
Cosa ricavare da questi numeri? Nonostante l’“affaire Milano” e tutto ciò che ne consegue, gli investitori — soprattutto internazionali — vedono ancora nell’Italia una destinazione stabile e un mercato capace di rinnovarsi grazie a interventi di rigenerazione urbana, turismo di qualità e nuove forme abitative (ottimismo già ribadito nell’ultima edizione del forum di Scenari Immobiliari a Rapallo).

Retail ai massimi: il miglior risultato degli ultimi cinque anni

Con oltre 1,1 miliardi di euro investiti nel trimestre e un totale di 2,2 miliardi nei primi nove mesi, il comparto retail cresce del 38% rispetto al 2024. Due maxi operazioni su shopping center e factory outlet (entrambe oltre i 400 milioni di euro) sono state decisive per raggiungere il risultato. Completano il quadro cinque transazioni superiori ai 100 milioni, che confermano l’interesse per il mattone commerciale made in Italy.

Hotel: meno operazioni, ma il settore resta chiave

Nel settore hospitality, l’attività di investimento rallenta (260 milioni di euro da luglio a settembre), ma il totale da inizio anno — circa 2 miliardi di euro — segna un incremento del 56% rispetto ai primi nove mesi del 2024.
L’interesse resta concentrato su destinazioni turistiche e città d’arte, con un focus crescente sul segmento luxury.La scarsità di asset di qualità elevata è oggi l’unico vero freno a un comparto che continua a essere tra i più attrattivi per gli investitori.

Logistica in recupero: domanda in aumento e canoni stabili

La logistica torna a crescere con 410 milioni di euro di investimenti nel trimestre, dopo la flessione del secondo trimestre. Da gennaio, il comparto ha raccolto 1,2 miliardi di euro, in linea con il 2024. Circa il 20% delle operazioni ha riguardato il light industrial, tipico del tessuto produttivo italiano: strutture leggere destinate ad attività manifatturiere o artigianali a basso impatto ambientale e acustico, spesso integrate con funzioni logistiche urbane di prossimità. L’assorbimento di spazi ha raggiunto 665mila mq (+40% sul trimestre precedente e +20% sull’anno precedente). Il prime net yield resta al 5,30%, con trend in contrazione, mentre il prime rent nazionale si mantiene stabile a 70 euro al mq l’anno nei mercati di riferimento, che si confermano Milano e Roma.

Asset alternativi: telecomunicazioni e data center tra le nuove frontiere

Con 870 milioni di euro di investimenti nei primi nove mesi, di cui 200 milioni nel solo terzo trimestre, il comparto degli asset alternativi conferma il suo appeal, trainato dal segmento telecomunicazioni (42% dei volumi).  Sono i data center oggi a rappresentare oggi la vera frontiera del real estate italiano: infrastrutture strategiche, ad alta intensità energetica, al centro della trasformazione digitale. La crescita della domanda di potenza si scontra però con sfide complesse che ne condizionano l’evoluzione. Secondo quanto emerso dal report “L’Italia dei data center. Energia, efficienza, sostenibilità per la transizione digitale”, realizzato da Teha Group in collaborazione con A2A, i consumi elettrici nel nostro Paese sono destinati ad aumentare a livelli record e quelli derivanti dagli impianti più energivori potrebbero rappresentare il 13% del totale fra 10 anni, nel 2035.

Ci piazziamo al 13esimo posto nella classifica mondiale dei data center con 168 strutture operative e la Lombardia a fare da locomotiva. Basti pensare che nell’area di Milano si concentra il 46% della potenza nazionale e la città ha già superato Madrid e Zurigo. Infine, il settore è profondamente legato al governo della transizione digitale: la capacità di regolare, pianificare e integrare queste infrastrutture sarà determinante per accompagnare imprese e istituzioni italiane verso un futuro digitale competitivo e sostenibile.

Anche i dati Dils confermano che sono in crescita progetti in education, come e data center, destinati a diventare pilastri del real estate di nuova generazione.

Uffici: Milano regge, Roma soffre la scarsità di prodotto

Il comparto uffici ha registrato investimenti per 300 milioni di euro nel trimestre e 1,1 miliardi da inizio anno, in calo del 29% rispetto al 2024. Milano si conferma al vertice (74% del capitale investito), seguita da Roma (22%).
Nel capoluogo lombardo il take-up (la somma dei metri quadri direzionali affittati) durante lo scorso trimestre si è assestato a 72mila mq, per un totale di 280mila mq nei primi nove mesi (risultato in linea con il 2024).
La scarsità di spazi prime nel Cbd (Central business district) meneghino e in area Porta Nuova, dove la vacancy è intorno all’1%, spinge i canoni prime a 800 euro al mq l’anno, con prospettive di ulteriore crescita.
A Roma, invece, l’assorbimento si ferma a 45mila mq nel trimestre e 97mila mq da inizio anno, in calo del 24%. Solo il 23% delle operazioni riguarda immobili di grado A/A+, in particolare all’Eur il prime rent resta stabile a 400 euro al mq l’anno.
L’offerta limitata, unita a una pipeline ridotta di uffici nuovi, fa prevedere tensioni rialziste sui canoni nei prossimi mesi.

Residenziale da investimento e tradizionale

Il settore living (prodotto abitativo nuovo destinato ai grandi investitori) segna un trimestre positivo, con 280 milioni di euro investiti, per un totale di 650 milioni da inizio anno: più che raddoppiati rispetto al 2024.
Milano catalizza l’86% dei capitali, seguita da Roma (9%). Cresce la conversione di edifici da uffici a residenziale, mentre si afferma lo student housing come asset di riferimento per gli investitori.

Nel mercato residenziale tradizionale, il secondo trimestre 2025 si chiude con 201.344 compravendite, +8,1% su base annua. Milano registra 6.491 transazioni (+6,6%), concentrate su tagli sotto gli 85 mq, mentre Roma tocca 9.839 operazioni (+7,1%), con domanda più alta per le metrature ampie.
Il tasso medio dei mutui è sceso al 3,18%, favorendo gli acquisti supportati dal credito bancario (53% a Milano, 59,6% a Roma). Sul fronte locazioni, il mercato cresce per le formule transitorie e per studenti, mentre arretrano i contratti standard di lungo periodo. A Roma i canoni aumentano del 2,8%, a Milano del 7,5% per i contratti brevi.

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